De la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

La mise en jeu de la clause résolutoire

La résiliation de plein droit du bail commercial visant la clause résolutoire dudit bail par le bailleur doit nécessairement résulter d’un acte d’huissier.

En effet, le bailleur doit faire délivrer son commandement ou sa mise en demeure préalable de payer par un huissier de justice

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient rappeler ce principe dans son arrêt du 21 décembre 2017 (N° 16-105383).

Dans cette affaire, une société louait un local à titre commercial à une société qui a elle-même sous-loué ce local. La société bailleresse a adressé à son locataire une lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de la mettre en demeure de régler les arriérés de charges et d’indexation des loyers restant dus. Elle indique également qu’à défaut de règlement elle fera jouer la clause résolutoire du bail commercial au titre duquel le bail est résolu de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

En appel, les juges considèrent comme valable la résiliation du bail commercial demandée par la société bailleresse dans la mesure où le contrat de bail stipulait sa résiliation de plein droit « après une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer ».

D’après la Cour d’appel, la mise en demeure de payer adressée au locataire par lettre recommandée rappelait à la locataire le délai légal d’un mois et comportait un décompte détaillé de la dette. En conséquence, à défaut de contestation dans le délai légal, la mise en demeure était valable, le bail principal était résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Toutefois la Cour de cassation a infirmé la décision des juges d’appel et rappelle que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire soit un acte d’huissier de justice, et non d’une lettre recommandée.